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楼市“降温”,股市债市就能火吗?不要太天真!

时间:2016-10-13 15:55:08

江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司  【“一条财经”(微信ID:ytcj123)提要】

  ►货币宽松周期下的房价下跌或许将对股市有利,但货币紧缩周期下的房价下跌并不会促进资金回流股市。

  ►货币政策进一步宽松的可能性较低,反而有货币收紧的可能。

  今年国庆假期,国内20多个城市重启限购,一夜之间,中国楼市气氛骤然冰冻,北京、深圳、南京、杭州等多个城市新房及二手房市场网签量出现断崖式下滑。中国房地产在经历“一放就疯”之后,进入了“一收就死”的新阶段。

  那么,国内楼市重拳出击,会使得资金流入股市或债市,引发股涨或债涨吗?多个业内分析师表示,楼市下跌将在一定程度上利好股市和债市,不过,前提条件是货币环境能维持宽松,且信用市场保持相对稳定。

  

股市上涨条件:调控使房价短周期下跌且货币政策维持或进一步宽松

  事实上,未来可能导致楼市资金流入股市的前提条件是:国家行政调控导致房价出现短周期下跌,同时,货币政策维持或进一步宽松。但这其实有一定难度,一方面,要保证房价下跌是短周期下跌,而并非进入长周期向下拐点,否则“负财富效应”将会导致包括股市在内的所有风险资产下跌;另一方面,货币政策进一步宽松的可能性非常低。    

江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司  而本轮地产宏观调控也是在和周期趋势作对,结合2010年楼市调控的经验,若想短期内见效就还需调控政策高压不断加码,甚至要配合货币政策的收紧。

  同时,要使楼市资金流入股市,货币政策还要维持或进一步宽松。货币宽松周期下的房价下跌或许将对股市有利,但货币紧缩周期下的房价下跌并不会促进资金回流股市。

江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司  以2008年9月、2014年5月为例,这两次房价下跌都处于货币宽松时期,这期间股市一次先跌后涨、一次大幅度上涨,确实不排除有房市资金流入股市;但2011年9月房价下跌之前,货币政策是不断收紧的,到了2011年12月的降准才确认货币政策从紧缩到宽松的转变,而在当时,整个房价下跌期内股市都处于震荡下跌的情况,说明房市资金并没有回流到股市。

  尽管如此,央行行长周小川在G20财长和央行行长会议讲话中表示,“随着全球经济复苏逐步正常化,未来中国也会对信贷增长有所控制”。由此可见,房价过快上涨已引起了央行的充分重视,这不仅表明货币政策进一步宽松的可能性较低,反而有货币收紧的可能。

  根据以往经验,国内的三轮房价下跌都是短周期回调,但如果本轮房价调整是长周期的向下拐点,那么将会对股市产生负面影响。

  

债市:短期利好 但楼市下滑不能过快

江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司  再来看债市,从逻辑上来看,地产市场下滑,对债市的利好,应该是非常明显的:

  第一,经济下行,地产销量下滑,从基本面的角度有利于债市。

  第二,地产下滑,居民房贷规模将随之下降,在资产荒的情况下,银行将面临更大的资产配置压力,从而选择增加对债券资产的配置;

江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司  第三,地产下滑,居民的储蓄将可能回流理财和金融市场,从而有利于债券市场。

江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司  不过,地产市场的调控对债券市场会形成利好,是有前提条件的。因为债市的增量资金更大程度上是来自广义货币的扩张,而不是货币市场流动性的宽松。债与房地产市场的繁荣相似,也要依靠信用的扩张和杠杆的上升。也就是说,地产市场的下滑不能动摇债市“钱多”的逻辑,这就要求地产下滑时,信用市场保持稳定和资本外流压力不大,所以,地产市场的下滑不能过快。

江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司  另外,观察信用利差和房价的走势,两者呈现强的相关性,即房价下跌时,信用利差一般是走阔的,而房价上涨时,信用利差则是收缩的,所以,如果看空地产,那应该要做空信用债,利率债的性价比才会更好。不过如果对地产非常悲观,那投资者只能持有流动性,那么做空商品和人民币可能是更好的选择。

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